Cancelación en el Registro Mercantil de sociedades no promotoras que han ejecutado promociones, Resolución de 13 de julio de 2017 de la DGRN

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La Resolución de 13 de julio de 2017, de la DGRN, trata sobre la inscripción de la disolución y liquidación de una sociedad mercantil cuyo objeto social es la prestación de servicios de transporte por carretera, en relación con el art. 20 de la Ley 38/1999, de 5 noviembre, de Ordenación de la Edificación.

El art. 20 de la Ley 38/1999 establece:

“Requisitos para la escrituración e inscripción.

1. No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.

2. Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se refiere el artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido.”

Como se puede ver, en el Registro de la Propiedad el control de las garantías se lleva a cabo de forma previa a la inscripción, al contar en el propio documento presentado. En cambio, en el Registro Mercantil el control se realiza con la liquidación de la sociedad, sin que la información conste ni deba constar inscrita en dicho registro.

Si bien, la registradora mercantil deniega la inscripción por no acreditarse el cumplimiento del art. 20 de la Ley 38/1999, esta norma establece que tendrán la consideración de promotor: “Cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.”

En el plano teórico sorprende la calificación denegatoria de la registradora, pero quizá conocía que la sociedad había llevado promociones inmobiliarias, aunque del objeto social no se desprenda. Sin embargo, la DGRN declara lo siguiente:

“Es cierto que el objeto social no limita frente a terceros el conjunto de actividades que pueden llevar a cabo los administradores de una sociedad (artículo 234.2 de la Ley de Sociedades de Capital), pero dicha circunstancia, que forma parte del estatuto de responsabilidad de la sociedad, no oscurece el hecho de que el ámbito de actuación de los empresarios individuales o sociales viene determinado por el contenido de su objeto (artículos 23.b) y 234.1 de la Ley de Sociedades de Capital). También es cierto que la promoción es una actividad que puede ser llevada a cabo por cualquier sujeto o compañía con independencia de cuál sea su objeto (pues se trata de una cuestión de hecho), pero de esta conjetura no se puede llegar a la imposible conclusión de que las limitaciones derivadas del artículo 20.2 son de aplicación a cualquier sociedad. Como ha reiterado esta Dirección General no cabe calificar en base a una mera conjetura, pues equivale a tratar lo que ha podido ocurrir como efectivamente ocurrido (entre otras, Resolución de 28 de abril de 2015).

En definitiva, sólo respecto de aquellos empresarios individuales o sociales en cuyo objeto social se comprendan actividades de promoción, en los términos definidos por el artículo 9.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, es exigible el cumplimiento de los requisitos establecidos en su artículo 20.2.”

En relación con la acreditación de que se cumple con el art. 20 de la Ley 38/1999 (sólo cuando aplique por estar la promoción en el objeto social), la DGRN declara que a los efectos del Registro Mercantil (no así en el Registro de la Propiedad), es suficiente con la declaración del empresario individual o del liquidador de la sociedad, relativa a que las garantías han sido debidamente suscritas. Además, la DGRN recuerda que la cancelación en el Registro Mercantil no extingue la eventual responsabilidad de la sociedad tras su cancelación, que se traslada a los socios (al respecto se puede ver la entrada “STS 1991/2017, Unificación de doctrina en deudas sobrevendidas de sociedades liquidadas”).