STS 4095/2017 sobre la transmisión de unidades productivas con bienes hipotecados

Evening; Red Tree - Piet Mondrian

La Sentencia del Tribunal Supremo 4095/2017 (STS 4095/2017), de 21 de noviembre, trata sobre la compraventa de una unidad productiva junto a un bien hipotecado que forma parte de ésta y, en particular, la aplicación del art. 155.4 de la Ley Concursal (LC).

En el caso resuelto por la STS 4095/2017, la Administración Concursal contempló en su plan de liquidación la transmisión unitaria del bloque empresarial, como unidad productiva. En esta unidad productiva se incluía un bien hipotecado. Al acreedor con privilegio especial, titular de la garantía hipotecaria, se le asignaba el 47% del importe de la venta, cancelando la carga hipotecaria con la transmisión. Ante esta oferta el juzgado estimó la operación. Sin embargo, la registradora de la denegó la cancelación de las cargas por no constar el consentimiento a la cancelación por el acreedor, ni se expidió por el juzgado mandamiento de cancelación. A esta denegación siguió providencia del juzgado acordando la cancelación, pero la registradora denegó la misma nuevamente, por no constar auto de declaración de concurso y auto de apertura de la fase de liquidación. Nuevamente la solicitante remite más información del concurso y, nuevamente, la registradora denegó la cancelación, entendiendo que se incumplía con el art. 155.4 LC.

La STS 4095/2017 debe resolver si la registradora puede denegar la cancelación de la hipoteca ordenada por el juzgado, respecto de un bien incluido en una unidad productiva, sin que el precio asignado al bien hipotecado cubra la totalidad del crédito garantizado y, sin que conste en el mandamiento, que se hubieran respetado los requisitos del art. 155.4 LC.

El Tribunal Supremo recuerda que en aplicación del art. 56 LC y 90.1 LC, los acreedores con privilegio especial, abierta la fase de liquidación, si no han iniciado la ejecución separada perderán este derecho (a ejecutar de forma separada). Por lo tanto, si no se produce la ejecución separada, el bien hipotecado se puede realizar conjuntamente con el resto de activos de la concursada. De no percibir el acreedor la totalidad de su crédito mediante el importe recibido por la realización del bien hipotecado, se le reconocerá el restante según corresponda dentro de la masa pasiva del concurso.

Si bien, cabe la venta directa del bien hipotecado cuando el juez lo apruebe, la norma general es que dicho bien se subaste. Además, si se aprueba la venta directa se debe satisfacer un precio superior la mínimo pactado y con pago al contado al acreedor, salvo que concursado y acreedor aceptasen expresamente un precio inferior y, en todo caso, a valor de mercado.

En consecuencia, el TS declara que para autorizarse la realización del bien hipotecado dentro de una unidad productiva, si el precio ofrecido por el bien hipotecado era inferior al crédito garantizado con la hipoteca, era necesaria la aceptación del acreedor hipotecario. Esta regla aplicaría tanto en ejecución siguiendo las reglas supletorias del art. 149 LC como si se seguían las reglas de un plan de liquidación.

Por todo ello, el mandamiento judicial debía dar cuenta del cumplimiento de los requisitos legales, que incluyen la aceptación del acreedor hipotecario, por ser el precio asignado al bien hipotecado inferior a la suma convenida en garantía.

En su parte final, el TS recuerda que en la normativa actual, posterior a la aplicada en el caso resuelto, el RDL 11/2014, de 5 de septiembre y la Ley 9/2015, de 25 de mayo, han introducido modificaciones al régimen de enajenación de unidad productivas, estableciendo unas reglas imperativas, aplicables en todo caso (incluido en caso de aprobación de un plan de liquidación con reglas específicas). Entre estas normas imperativas destaca:

Si se transmiten bienes con privilegio especial sin subsistencia de garantía, corresponde a los acreedores privilegiados la parte proporcional del precio obtenido equivalente al valor que el bien o derecho gravado, respecto del valor global de la empresa o unidad productiva transmitida.

Si el precio a percibir no alcanza el valor de la garantía, es necesaria aceptación de la transmisión por los acreedores con privilegia especial que tengan derecho de ejecución separada (es suficiente con aprobación del 75% del pasivo con dicha naturaleza). En caso de aceptación el restante no cubierto se clasificará como corresponda.

Si el precio fuese superior al valor de la garantía, la aceptación de los acreedores privilegiados afectados no es necesaria.

En definitiva, el TS confirma la corrección en la denegación de la cancelación de la garantía hipotecaria, en tanto el mandamiento judicial no dejó constancia del cumplimiento de los requisitos del art. 155.4 LC.