Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII)

Le Petit Jardinier - Frédéric Bazille

Los Fondos de inversión inmobiliaria (FII) son un tipo particular de fondos de inversión dirigidos a permitir la creación de fondos regulados, sin los límites ordinarios de los vehículos de inversión colectiva. Hay que tener en cuenta que las entidades de inversión tienen límites estrictos en materia de inversión obligatoria y diversificación.

Los FII se incluyen en la inversión colectiva de tipo abierto, es decir, las inversiones y desinversiones se pueden realizar de forma separada por cada inversor, en contraposición con la inversión colectiva de tipo cerrado, donde las desinversiones deben realizarse de forma simultánea por parte de los inversores.

La desinversión de forma separada de los FII permite que éstos cuenten con distintos compartimentos, de tal modo que cada inversor puede participar de determinado compartimento dentro de un mismo fondo y desinvertir cuando el proyecto vinculado a dicho compartimento termina, o con carácter previo (desinversión anticipada del inversor) con su transmisión a un tercero. En contraposición, con una entidad de inversión de tipo cerrado, si el gestor quiere separar los proyectos debe constituir distintos fondos (por ejemplo, distintos FICC).

Para constituir un FII son necesarios, como mínimo, 100 inversores, así como, de igual modo que en cualquier otro fondo, una sociedad gestora. En este caso la sociedad gestora debe ser una Sociedad gestora de Instituciones de Inversión Colectiva (SGIIC).

Si bien la SGIIC debe constituirse mediante escritura pública, inscribirse en el Registro Mercantil y el Registro pertinente de la CNMV, el FII puede constituirse en documento privado, debiendo ser inscrito igualmente ante el Registro Mercantil y de la CNMV.

El objeto de los FII es exclusivamente la tenencia de inmuebles urbanos para su arrendamiento por un plazo mínimo de 3 años, aunque cabe su liquidación anticipada en casos excepcionales autorizados por la CNMV.

Tanto del número mínimo de 100 inversores, como del patrimonio mínimo comprometido, que se fija en 9.000.000 €, se puede comprobar que este tipo de vehículo está pensado sólo para proyectos de gran volumen. En caso de no alcanzar estos volúmenes, existen otros vehículos con requisitos menos exigentes, como las SICC y los FICC.