Resolución de la DGRN de 1 de diciembre de 2017, sobre la transmisión de activos por el Administrador cesado pendiente de inscripción

Der Tiger - Franz Marc

La Resolución de la DGRN de 1 de diciembre de 2017 trata un caso de transmisión de una finca (concretamente su mitad indivisa) por el administrador de una sociedad cesado, cuyo cese constaba presentado en el momento de transmisión en el Registro Mercantil pero sin que se hubiera  publicado dicho cese en el BORME y, por lo tanto, no había sido públicamente comunicado.

En consecuencia, la pregunta es si el tercero adquirente queda protegido y, por lo tanto, la compraventa es inscribible. En este sentido la DGRN declara:

“Como puso de relieve la Sentencia de nuestro Tribunal Supremo de 18 marzo de 1999: «Antes de la reforma de 1989 regía, en esta materia, el principio de publicidad material; en virtud de él se partía de la presunción de que el acto o contrato inscrito era conocido de todos; de otra parte, se establecía que no producían efecto frente a tercero los actos inscribibles no inscritos, salvo que se probase que dicho tercero conocía su existencia. Pero estos planteamientos, similares a los del Registro de la Propiedad, han cambiado con nuestro acercamiento a la legislación europea. Actualmente rige el principio de oponibilidad, recogido en el art. 21 del Código de Comercio y en el art. 9 del Reglamento del Registro Mercantil, que tienen el propósito de potenciar al máximo la protección del tercero de buena fe. El art. 9 del RRM es categórico: «los actos sujetos a inscripción sólo serán oponibles a terceros de buena fe desde su publicación en el Boletín Oficial del Registro Mercantil» (con lo que deja de ser determinante el dato de la inscripción y prevalece la publicidad a través de un periódico de difusión extraregistral) (…) Desde la reforma, para destruir la presunta buena fe del tercero hay que probar (se produce un desplazamiento de la carga de la prueba, frente a la presunción anterior) que conocía el acto inscrito y no publicado (…) En el momento presente, pues, se protege firmemente la confianza en la apariencia. La doctrina dominante sostiene que debe ser mantenido en su contrato quien lo celebró de buena fe con un representante aparente».

(…)

Llegados a este punto sólo cabe reiterar la estimación del recurso. Sin perjuicio de la presunción de validez y exactitud de los asientos practicados en el Registro Mercantil, específicamente de la inscripción 6ª de la hoja social, es su eficacia frente a la adquirente la que no puede mantenerse. De la documentación presentada en el Registro de la Propiedad resulta que el cese del administrador que representa a la sociedad vendedora se produce el día 2 de octubre de 2013, día en que se presenta en el Registro Mercantil el documento correspondiente, procediéndose a la inscripción el día 15 siguiente. Consta igualmente que la publicación en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil» no se produce hasta el día 24 de octubre de 2013 por lo que el contenido de la inscripción de cese no puede perjudicar a quien, el día 14 de octubre de 2013, había adquirido la cuota de inmueble. Si la sociedad considera que la adquirente no ostenta la condición de tercero por no reunir los requisitos establecidos en el artículo 21.4 del Código de Comercio, tiene abierta la vía jurisdiccional para la defensa de su posición jurídica.”

En consecuencia, la transmisión de la finca debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, en beneficio del adquirente, pues al adquirir la finca no podía conocer que el Administrador estaba cesado. Obviamente queda abierta la vía judicial para resolver el asunto y las responsabilidades resultantes, pero registralmente el comprador puede inscribir su titularidad.