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Primeros comentarios sobre la reforma del mercado hipotecario y protección de los deudores, Ley 1/2013


Hoy se ha publicado en el BOE la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, de la cual vamos a destacar sus principales normas.

Mediante el art. 1 de la ley se establece un período de suspensión de los lanzamientos (desahucios) sobre viviendas habituales que afecta a personas que cumplen ciertos requisitos: “Hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad…”.

Para ser considerado de especial vulnerabilidad hay que cumplir uno de estos requisitos junto a uno de los requisitos económicos que veremos después:
  1. Familia numerosa.
  2. Familia monoparental con dos hijos al cargo (entendemos que dos o más).
  3. Familia con un menor de tres años.
  4. Familia con un miembro que tenga declarada una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite para trabajar.
  5. Familia en la que el deudor hipotecario esté en desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
  6. Familia en la que conviva en la misma vivienda una o más personas unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de hasta tercer grado y se encuentren en situación de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite laboralmente.
  7. Familia con una víctima de violencia de género.

Además de una de las situaciones anteriores también debe cumplirse con los requisitos económicos siguientes:
  1. Ingresos de la familia no superior a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. Además se establecen límites superiores en determinados casos.
  2. Que en los cuatro años anteriores a la solicitud la familia haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas.
  3. Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos de la familia.
  4. Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de ésta.

La acreditación de las circunstancias vistas se puede realizar durante todo el procedimiento de ejecución hipotecaria pero antes del lanzamiento.
Manifestación de Stop Desahucios - fuente wikipedia
Otra novedad importante de esta ley es la limitación de los intereses de demora, tal y como ya habíamos adelantado en la entrada “Aziz vs Catalunyacaixa, comentario sobre las principales consecuencias”, en concreto la norma establece: “Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.

Esta ley también incorpora muchas novedades en el proceso de ejecución y subasta. Una de estas novedades es el aumento del valor de adjudicación de la vivienda habitual si no hay ningún postor a un 60% o 70% según el caso.  De este modo se reduce la deuda pendiente del ejecutado. Además, también se mejora la independencia de las sociedades de tasación con los bancos, siendo esta una medida enfocada de cara al futuro. Otro ejemplo de modificación del proceso de ejecución es que se rebajan los avales para poder participar en estas subastas (del 20% al 5%), aunque no parece que esto vaya a tener importancia práctica debido a la falta de recursos de los deudores.

Con origen en la Sentencia Aziz también se modifica el art. 695 LEC para que el deudor pueda oponerse a la ejecución. Además, también se permite que de oficio se paralice la ejecución si se dan determinadas causas.

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