Ley de Arrendamientos Urbanos y cambios introducidos por la Ley 4/2013 (Parte I)

La Ley de Arrendamientos Urbanos, conocida como LAU, regula el régimen legal de los arrendamientos de fincas urbanas separando entre las destinadas a vivienda y las destinadas a otros usos. Las primeras son la que tienen gran parte de normativa imperativa, con la finalidad de proteger a los inquilinos, es decir la vivienda habitual de los ciudadanos.

La última reforma de la LAU fue introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. A lo largo de este escrito se irán comentando los principales cambios.

Lo primero a tener en cuenta es que el régimen aplicable a las fincas para uso de vivienda se extiende al mobiliario y demás bienes accesorios de la finca, como trasteros y garajes (art. 2.2 LAU).

En el art. 4 LAU la Ley 4/2013 estableció de forma expresa la posibilidad de pactar el uso de la mediación y arbitraje para resolver conflictos por el arrendamiento, así como la posibilidad de utilizar medios electrónicos a efectos de notificaciones entre partes.

Otra novedad de la Ley 4/2013, es la incorporación del apartado e) en el art. 5 LAU. En este apartado se excluye expresamente la cesión temporal de uso de vivienda amueblada y equipada para fines turísticos, cuya regulación legal es una de las prioridades del ordenamiento jurídico español. Como se puede ver en la propuesta del nuevo Código Mercantil, los contratos turísticos deben tener un peso específico en la regulación normativa.

El plazo de duración es el que pacten las partes, pero existe un plazo mínimo que puede imponer el arrendatario, el cual era de 5 años antes de la reforma de 2013. Para los contratos firmados a partir de la entrada en vigor de la reforma el arrendatario puede prorrogar el contrato 3 años, dos menos que en la normativa anterior. Si no se pacta plazo concreto se entenderá por un año y con el derecho a prorrogar del arrendatario hasta 3 años, como ya hemos visto. Además, la LAU regula ciertos supuestos en los que el arrendador puede impedir la prórroga antes de los tres años, como destinarla a vivienda habitual para familiares de primer grado.

Pasados los tres años el contrato se seguirá prorrogando por plazos de 1 año, siempre y cuando no haya preaviso (de 30 días) de una de las partes comunicando que no se quiere prorrogar el contrato.

Uno de los problemas que suele haber en la práctica es el tema de las indemnizaciones por desistimiento del contrato por parte del arrendatario. Según el art. 11 LAU, el arrendatario puede desistir del contrato pasados seis meses y con preaviso de 30 días. En estos casos deberá indemnizar pagando la cantidad equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que restara. Antes de la reforma de 2013 el plazo de preaviso en estos supuestos era de dos meses, no de 30 días.

A falta de pacto respecto a la actualización de la renta se aplicará la variación correspondiente de aplicar el IPC de los últimos 12 meses anteriores a la fecha de actualización. Además, el art. 19 establece la subida de la renta por mejores en la vivienda pasados los tres primeros años.

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