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Ley de Arrendamientos Urbanos y cambios introducidos por la Ley 4/2013 (Parte II)


Continuando con la primera parte.

El reparto de los gastos, falta de acuerdo expresa en contrario en el contrato, se encuentra en el art. 20 y 21 LAU. En el caso de los gastos por servicios individualizables mediante contadores (como son la luz, agua y gas) se atribuyen ex lege a los arrendatarios. Las reparaciones de conservación necesarias debido a daños causados por los inquilinos o el uso habitual de la vivienda son a cargo de los arrendatarios, siempre y cuando sean pequeñas reparaciones debidas al desgaste por uso ordinario, el resto de reparaciones son a cargo del arrendador. También es importante tener en cuenta que las obras realizadas por el arrendador que duren más de veinte días supondrán la rebaja de la renta en el tiempo y proporción aplicables.

Los arrendatarios tienen derecho de adquisición preferente sobre la finca arrendada, aunque es un derecho renunciable y, además, esta renuncia se pone en prácticamente todos los contratos de alquiler. Sin embargo, en caso de venta de la finca el arrendador debe avisar al arrendatario con una antelación mínima de 30 días. Esta norma se introdujo con la última reforma en el art. 25.8 LAU, que antes establecía la posibilidad de renuncia en contratos de duración superior a 5 años. El derecho mencionado, igual que antes de la reforma, no es aplicable cuando la vivienda se vende conjuntamente con las restantes viviendas o locales del inmueble.

En cuanto a la fianza se establece una mínima de un mes en caso de arrendamientos para uso de vivienda y la cual no se actualizará durante los tres primeros años. En cambio en usos distintos a la vivienda la fianza mínima es de dos meses.

Uno de los problemas en los arrendamientos es que se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad pero no es obligatorio. En el primer caso el adquirente del inmueble debe subrogarse en el contrato y de este modo el arrendatario queda protegido. Sin embargo, cuando no se inscribe el contrato, el adquirente de buena fe no quedaría vinculado por el contrato de arrendamiento, pudiendo solicitar al arrendatario que deje la viviendo, pero la jurisprudencia acostumbra a entender que no hay buena fe del comprador. Es claro, que ante la compra de una vivienda que se visite el inmueble para ver su estado, por ejemplo para ver si está ocupado y en que condiciones se halla, es un acto de mínima diligencia.