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Participaciones hipotecarias, Certificados de transmisión hipotecaria y Bonos hipotecarios


Las participaciones hipotecarias son títulos emitidos por una entidad financiera que hace participar a terceros de un crédito hipotecario, o de parte del mismo. Los propietarios de las participaciones percibirán los pagos por interés y el principal, asumirán el riesgo y la entidad emisora continuará siendo la legitimada para ejecutar la hipoteca. No pueden emitirse participaciones por los créditos afectados a bonos hipotecarios. El plazo de vencimiento de la participación no puede exceder la del crédito y su interés no puede ser más alto que el establecido para el crédito. Se trata de una cesión de crédito instrumentalizada a través de un valor negociable.

El emisor no puede anticipar fondos a los partícipes sin haberlos recibido del deudor ni responder del buen fin del préstamo participado.

La cesión se instrumenta mediante la emisión de valores negociables, que pueden ser anotaciones en cuenta o títulos. Si son títulos deben ser nominativos. Nunca es necesario comunicar estas cesiones a los deudores, pues los pagos se siguen haciendo al prestamista emisor.

Las participaciones hipotecarias serán transmisibles mediante declaración escrita en el mismo título y, en general, por cualquiera de los medios admitidos en derecho. La entidad emisora debe llevar un libro con las participaciones emitidas sobre cada préstamo o crédito y las transferencias de las mismas que le sean notificadas (estas notificaciones son obligatorias).

En el caso de los certificados de transmisión hipotecaria estamos ante la participación por parte de terceros, en todo o en parte de uno o varios préstamos o créditos hipotecarios, de la cartera de la entidad. Este instrumento se utiliza para los créditos que no reúnen los requisitos para ser movilizados mediante emisión de valores hipotecarios. Es decir, cuando la entidad no puede movilizar sus créditos a través de participaciones por no cumplir los requisitos legales, puede recurrir a esta otra figura.

Los bonos hipotecarios son títulos emitidos por una entidad financiera que moviliza los créditos hipotecarios de su cartera, de modo que incorporan el derecho de crédito de los tenedores frente a la emisora con la garantía de los créditos hipotecarios que se afecten en la escritura de emisión, que se hará constar en el Registro de la Propiedad por nota al margen. Los tenedores son acreedores singularmente privilegiados respecto a los créditos hipotecarios afectados. Los bonos pueden ser nominativos, a la orden o al portador, con amortización periódica o no periódica, a corto o largo, con interés fijo o variable, con o sin firma, en serie o singularmente. Los bonos tienen aparejada ejecución, de modo que se puede realizar el crédito con mucha agilidad.

Son una modalidad de covered bonds (CB), garantizados por un conjunto limitado y acotado de hipotecas. Esta es una diferencia importante con las cédulas hipotecarias, que afectan a todas las hipotecas del emisor. El capital y los intereses de los bonos hipotecarios están especialmente garantizados, sin necesidad de inscripción registral (al RP), por hipoteca sobre los préstamos y créditos hipotecarios afectados en la escritura.

Se puede constituir, de forma potestativa, un sindicato de tenedores de bonos.

Otra característica relevante es que la mera declaración de concurso del emisor no incide en el pago regular a los bonistas. Los pagos que correspondan por amortización de capital e intereses de las cédulas y bonos hipotecarios serán contra la masa. Además, los tenedores de bonos tienen preferencia sobre los cedulistas en los préstamos o créditos afectados por la emisión de bonos.