Dret d'adquisició preferent del cotitular d'un immoble, comparativa entre la legislació espanyola i catalana
Para ver la versión en castellano ir a este
Link.
Tant en dret
espanyol (Codi Civil "CC" espanyol, art. 1521 i ss) com en dret civil
català (Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya "CCCat", art. 552-1
i ss), l'ordenament jurídic preveu un dret d'adquisició preferent en favor dels
copropietaris de l'immoble. Aquest dret d'adquisició preferent es coneix pels
termes jurídics "tanteig" i "retracte". Mentre que per
tanteig s'entén la facultat d'adquirir el bé a transmetre en les mateixes
condicions que l'oferent abans d'executar l'alienació, per retracte s'entén
aquesta mateixa facultat un cop transmès el bé al tercer oferent. És a dir, en
el cas del retracte el dret d'adquisició preferent s'exerceix un cop
perfeccionada la compravenda i, per tant, aquest es subroga (col·loca) a la
posició de l'adquirent en les mateixes condicions, entregant els imports que
siguin pertinents a qui va adquirir l’immoble. D'aquesta manera, es protegeix
al titular del dret d'adquisició preferent de possibles transmissions no
comunicades per part del venedor. Tot i això, a efectes pràctics és poc
probable que passi aquest fet en compravendes d'immobles, ja que el notari
atorgant comprovarà l'existència de la notificació fefaent al titular del dret
de tanteig.
Encara que tant la
legislació espanyola com catalana reconeguin el dret d'adquisició preferent als
copropietaris, també ho és que hi ha importants diferències. Per exemple, a la
legislació catalana es permet als copropietaris que en el títol d'adquisició,
mitjançant escriptura pública, s'acordi la no aplicació d'aquest dret, cosa que
no es contempla al CC. A més, pel que fa al termini per exercir el dret de tanteig
en els dos ordenaments s'estableix el termini d'1 mes, però en el retracte la
normativa catalana amplia el termini de 9 dies espanyol fins als 3 mesos. Els
terminis comencen a comptar, en el cas del tanteig des de la notificació al
titular del dret i, en el cas del retracte, des que el titular del dret coneix
la transmissió o des de la inscripció d'aquesta en el Registre de la Propietat.
Segons la definició
del CC, (art. 1521) el retracte és: "el
dret de subrogar, amb les mateixes condicions estipulades en el contracte, en
lloc del que adquireix una cosa per compra o dació en pagament" i si
mirem el CCCat (art. 552-4.1) veiem que diu: "L'alienació a títol onerós del dret
de cotitulars a favor de terceres persones alienes a la comunitat, llevat que
en el títol de constitució s'hagi pactat altrament, atorga als altres el dret
de tanteig per a adquirir-lo pel mateix preu o valor i en les condicions
convingudes amb aquelles". Si mirem la redacció
del CCCat veiem que es diu expressament que el dret d'adquisició preferent
s'aplica en cas de transmissió onerosa, mentre que al CC s'entén de forma
tàcita (tot i que no sembla incorporar certes transmissions oneroses com la
permuta), però el resultat pràctic en termes generals és el mateix. D’aquesta
manera, tant a l'ordenament jurídic espanyol com al català, el dret de tanteig
(que incorpora el dret de retracte) s'aplica només en cas de transmissió
onerosa, com és la compravenda o la dació en pagament, però no en cas de
donació o herència (transmissió lucrativa).
Comentarios
Publicar un comentario