Introducción al derecho de opción

A Song of Spring - Maximilian Lenz

El derecho de opción es un tipo de derecho que se concede a alguien para que, a su voluntad y en los términos y condiciones acordados en el contrato de constitución del derecho de opción, pueda adquirir el bien o derecho objeto de la opción, durante un período de tiempo determinado.

El derecho de opción puede ser regulado como un tipo de derecho real o personal. Ante estas dos posibilidades, cabe remarcar que el ordenamiento jurídico catalán trata el derecho de opción como un tipo de derecho real, mientras que el ordenamiento jurídico español lo trata como un derecho personal. Pero esto tiene matices, como veremos seguidamente.

En el ordenamiento catalán el derecho de opción se regula en el artículo 568-1 y ss. del Libro Quinto del CCCat. Además, la regulación específica de este derecho se encuentra en el artículo 568-8 a 568-12 CCCat. Por su parte, el ordenamiento español no contiene un tratamiento específico del derecho de opción. En consecuencia, hay que acudir al derecho general de obligaciones de Código Civil español y, por lo tanto, tratarlo como un tipo de derecho personal.

El derecho de opción, ya sea en el ordenamiento catalán o español, se divide en tres fases: i) constitución, ii) maduración, y iii) ejecución.

i) En la fase de constitución, las partes acuerdan los términos y condiciones aplicables, como: objeto del derecho, precio de ejercicio del derecho (el precio de adquisición del bien mueble o inmueble), la prima (que es el precio pagado para obtener el derecho), la duración del derecho, el período durante el cual se puede ejercer el derecho de adquisición, etc.

ii) En la fase de maduración, nos hallamos en el período de tiempo situado entre la constitución del derecho y el día o período durante el cual el titular del derecho puede ejercerlo. Durante la fase de maduración las partes pueden pactar determinadas obligaciones, o pactar cláusulas de resolución o ejercicio anticipado, entre otras.

iii) La fase de ejercicio se refiere al tiempo durante el cual el titular del derecho de opción puede ejercer el mismo. Este derecho es de ejercicio unilateral y, a diferencia de lo que ocurre con el derecho de tanteo o retracto, no depende de la existencia de la voluntad de un tercero para adquirir el bien mueble o inmueble grabado por el derecho.

En derecho catalán la opción no puede constituirse por un período superior a 10 años (art. 568-8.1 CCCat.), aunque es prorrogable por plazos máximos también de 10 años. A pesar del tratamiento por parte de la normativa catalana del derecho de opción como derecho real, cabe la constitución de éstos como derecho personal, del mismo modo que ocurre con el ordenamiento español, que no contempla la regulación de esta figura como derecho real, pero la permite indirectamente como derecho personal vía derecho de obligaciones. Es decir, la constitución de derecho de opción como derecho personal cabe tanto en el ordenamiento catalán como español, en virtud del principio civil de libertad de pactos o autonomía de la voluntad.

Aunque el Código Civil español no regule específicamente el derecho de opción, el Reglamento Hipotecario contempla una norma que le afecta en su art. 14. Dicho artículo dice: ‘’

“Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:

Primera. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

Segunda. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.

Tercera. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.”

Como se puede ver, el derecho catalán prevé una duración máxima de 10 años, mientras que la normativa registral española fija una duración máxima de 4 años. Esta situación conlleva que si se constituye un derecho de opción conforme al CCCat. y se pretende su inscripción en el Registro de la Propiedad, habrá que acordar una duración máxima de 4 años.