Modificación del precio en los contratos de obra llave en mano

San Giorgio Maggior, Venice - William Cooke

En anteriores entradas se ha explicado qué es un contrato de obra llave en mano, como se puede ver en esta entrada, junto a otras cuestiones como la posibilidad de su resolución por incumplimiento, como se puede ver en esta otra entrada. En este caso nos centramos en el carácter cerrado del precio y las excepciones que provocan su variación.

Si bien es cierto que los contratos de obra llave en mano (en el derecho español) son contratos atípicos, puesto que carecen de una regulación específica, también lo es que a ellos se les aplica como normativa básica el Código Civil y, en especial, los art. 1588 a 1600 de la misma (además de la Ley de Ordenación de la Edificación).

Entrando en el tema de la modificación del precio, en este tipo de contratos el art. 1593 CC establece: “El arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construcción de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario.”.

En consecuencia, el contrato de obra contemplará un proyecto y un precio determinados, siendo ambos inamovibles. Sin embargo, si se realizara una modificación del proyecto con autorización del propietario, cabría un aumento o disminución del precio inicial.

A parte del mencionado art. 1593 CC, nada más se dice respecto a la variación del precio inicial. En cambio, en la práctica existen casos muy diversos que no pueden ser resueltos sólo con dicho precepto.

Una de las primeras cuestiones a resaltar es si cabe la autorización verbal o tácita de modificaciones del contrato o, más concretamente del proyecto y, en consecuencia del precio. En este sentido, parece claro que efectivamente cabría una modificación del contrato de forma verbal (a pesar del riesgo que ello implica a efectos probatorios) o por aceptación tácita (principalmente por actos propios). Ello se defiende por el principio de libertad de forma del derecho contractual español. Al respecto cabe ver el art. 1258 CC: “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.”.

Otra tipología de casos a tener en cuenta que no resuelve el art. 1593 CC son los que derivan de un error en el proyecto u alguno de los informes técnicos. En estos casos habrá que estar al origen del error, pudiendo derivar en una modificación del precio que resultará en un incremento o una disminución. Es decir, deberá prevalecer la valoración resultante de la obra efectivamente realizada, no la documentada de forma errónea. En este punto, el error provocado por una parte no podrá beneficiarle.

Una tercera tipología de casos se podría clasificar como “cambios sobrevenidos”. En este tipo de casos el cambio en las obras no deriva ni de una modificación autorizada ni de un error, sino de un cambio en las circunstancias que afectan la obra. En estos casos, la norma general establece que el riesgo de la obra reside en el contratista y, por lo tanto, será éste el que asumirá las pérdidas o incrementos de costes. De todos modos, cabe que con determinados cambios sobrevenidos se produzca un enriquecimiento injusto a favor del promotor o propietario, en cuyo caso, podría ser pertinente un incremento del precio.

Tras todo lo comentado, es evidente que cada caso tendrá un tratamiento particular siguiendo las directrices básicas de cada tipología comentada. Sin embargo, el principal elemento a tener en cuenta será siempre el redactado del propio contrato.