Derecho de adquisición preferente del cotitular de un inmueble, comparativa entre la legislación española y catalana

Still-life (Nature morte) - Marc Chagall

Tanto en derecho español (Código Civil “CC” español, art. 1521 y ss) como en derecho civil catalán (Libro Quinto del Código Civil de Catalunya “CCCat”, art. 552-1 y ss), el ordenamiento jurídico contempla un derecho de adquisición preferente en favor de los copropietarios del inmueble. Este derecho de adquisición preferente se conoce por sus términos jurídicos “tanteo” y “retracto”. Mientras que por tanteo se entiende la facultad de adquirir el bien a transmitir en los mismos términos y condiciones que el oferente antes de ejecutarse la enajenación, por retracto se entiende esta misma facultad una vez transmitido el bien al tercero oferente. Es decir, en el caso del retracto el derecho de adquisición preferente se ejerce tras perfeccionada la compraventa y, por lo tanto, éste se subroga (coloca) en la posición del adquirente en los mismos términos y condiciones, entregándole los importes que sean pertinentes a quien adquirió. De este modo, se protege al titular del derecho de adquisición preferente de posibles transmisiones no comunicadas por parte del vendedor. A pesar de ello, a efectos prácticos es poco probable que ocurra este hecho en compraventas de inmuebles, pues el Notario otorgante comprobará la existencia de la notificación fehaciente al titular del derecho de tanteo.

Aunque tanto la legislación española como catalana reconozcan el derecho de adquisición preferente a los copropietarios, también lo es que existen importantes diferencias. Por ejemplo, en la legislación catalana se permite a los copropietarios que en el título de adquisición, mediante escritura pública, se acuerde la no aplicación de este derecho, cosa que no se contempla en el CC. Además, en cuanto al plazo para ejercer el derecho de tanteo en ambos ordenamientos se establece el plazo de 1 mes, pero en el retracto la normativa catalana amplía el plazo de 9 días español hasta los 3 meses. Los plazos empiezan a contar, en el caso del tanteo desde su notificación al titular del derecho y, en el caso del retarcto, desde que el titular del derecho conoce la transmisión o desde la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad.

Según la definición del CC, art. 1521) el retracto es: “el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago” y si miramos el CCCat (art. 552-4.1) vemos que se dice: “L'alienació a títol onerós del dret de cotitulars a favor de terceres persones alienes a la comunitat, llevat que en el títol de constitució s'hagi pactat altrament, atorga als altres el dret de tanteig per a adquirir-lo pel mateix preu o valor i en les condicions convingudes amb aquelles”. En la redacción del CCCat vemos que se dice expresamente que el derecho de adquisición preferente se aplica en caso de transmisión onerosa, mientras que en el CC se entiende de forma tácita (aunque no parece incorporar ciertas transmisiones onerosas como la permuta), pero el resultado práctico en términos generales es el mismo. Por lo tanto, tanto en el ordenamiento jurídico español como catalán el derecho de tanteo (que incorpora el derecho de retracto) aplica solamente en caso de transmisión onerosa, como es la compraventa o la dación en pago, pero no en caso de donación o herencia (transmisión lucrativa).