Dret d'adquisició preferent del cotitular d'un immoble, comparativa entre la legislació espanyola i catalana

Para ver la versión en castellano ir a este Link.

Tant en dret espanyol (Codi Civil "CC" espanyol, art. 1521 i ss) com en dret civil català (Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya "CCCat", art. 552-1 i ss), l'ordenament jurídic preveu un dret d'adquisició preferent en favor dels copropietaris de l'immoble. Aquest dret d'adquisició preferent es coneix pels termes jurídics "tanteig" i "retracte". Mentre que per tanteig s'entén la facultat d'adquirir el bé a transmetre en les mateixes condicions que l'oferent abans d'executar l'alienació, per retracte s'entén aquesta mateixa facultat un cop transmès el bé al tercer oferent. És a dir, en el cas del retracte el dret d'adquisició preferent s'exerceix un cop perfeccionada la compravenda i, per tant, aquest es subroga (col·loca) a la posició de l'adquirent en les mateixes condicions, entregant els imports que siguin pertinents a qui va adquirir l’immoble. D'aquesta manera, es protegeix al titular del dret d'adquisició preferent de possibles transmissions no comunicades per part del venedor. Tot i això, a efectes pràctics és poc probable que passi aquest fet en compravendes d'immobles, ja que el notari atorgant comprovarà l'existència de la notificació fefaent al titular del dret de tanteig.

Encara que tant la legislació espanyola com catalana reconeguin el dret d'adquisició preferent als copropietaris, també ho és que hi ha importants diferències. Per exemple, a la legislació catalana es permet als copropietaris que en el títol d'adquisició, mitjançant escriptura pública, s'acordi la no aplicació d'aquest dret, cosa que no es contempla al CC. A més, pel que fa al termini per exercir el dret de tanteig en els dos ordenaments s'estableix el termini d'1 mes, però en el retracte la normativa catalana amplia el termini de 9 dies espanyol fins als 3 mesos. Els terminis comencen a comptar, en el cas del tanteig des de la notificació al titular del dret i, en el cas del retracte, des que el titular del dret coneix la transmissió o des de la inscripció d'aquesta en el Registre de la Propietat.

Segons la definició del CC, (art. 1521) el retracte és: "el dret de subrogar, amb les mateixes condicions estipulades en el contracte, en lloc del que adquireix una cosa per compra o dació en pagament" i si mirem el CCCat (art. 552-4.1) veiem que diu: "L'alienació a títol onerós del dret de cotitulars a favor de terceres persones alienes a la comunitat, llevat que en el títol de constitució s'hagi pactat altrament, atorga als altres el dret de tanteig per a adquirir-lo pel mateix preu o valor i en les condicions convingudes amb aquelles". Si mirem la redacció del CCCat veiem que es diu expressament que el dret d'adquisició preferent s'aplica en cas de transmissió onerosa, mentre que al CC s'entén de forma tàcita (tot i que no sembla incorporar certes transmissions oneroses com la permuta), però el resultat pràctic en termes generals és el mateix. D’aquesta manera, tant a l'ordenament jurídic espanyol com al català, el dret de tanteig (que incorpora el dret de retracte) s'aplica només en cas de transmissió onerosa, com és la compravenda o la dació en pagament, però no en cas de donació o herència (transmissió lucrativa).